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近期，业内出现一种空前的情绪，不知道未来的出路在哪里。有专家提了建议，我也和大家探讨一下，问题在哪？该怎么救？

01很多朋友问我，房地产这么低迷，政府不着急吗？为什么不大力度地救市呢？其实，比你还着急。救市，也不可谓不用力。先看被认为最有效的手段——“放水”今年以来，广义货币（M2）增速、社会融资规模增量、新增贷款都强于去年同期，2月M2增速甚至创下7年新高。今年1-4月，M2平均增速达到12.65%，为2017年以来同期最高。2013年3月，M2余额突破100万亿元，疫情之初的2020年1月，M2突破200万亿元；今年4月达到281万亿，300万亿就在眼前，“货币放水”够意思了吧！再看房贷利率，目前首套和二套房贷利率分别为4.30%和4.90%，为历史最低值，40个城市房贷利率低于4%。放在几年前，这么大剂量、这么低利率的货币强度投放下去，百姓早就坐不住了，担心自己的钞票发毛，搬着小板凳就冲到售楼处了。但现在，老百姓存钱的速度，比印钞的速度还快。4月20日，深圳取消二手房参考价了。照理说，深圳人最爱加杠杆买房了，放开了杠杆限制，应该能迎来购房的小高潮。但恰恰相反，深圳居民义无反顾地提前还贷。说明了什么？再看调控政策！去年以来，除一线城市和热点城市核心区，限购、限售等都放开了。信贷方面，普遍实施“认房不认贷”，鼓励改善需求。有人说，一线城市没放开呀！如果年轻人“买房无望”的一线城市，也退出限购、限贷，想买几套买几套，你把“房住不炒”置于何地？年轻人的希望在哪？发展是执政兴国的第一要务。从国家来看，对“支柱产业”定位的强调，可谓史无前例，目的就是为了地产能稳定发展；从地方来看，搞活房地产的愿望，比谁都强烈。但问题是，政策刺激了一年多了，力度不可谓不大，但需求日渐疲软，到底为什么？搞清楚问题的症结，才是关键！02显然，传统的政策空间见顶了，政策的边际效果明显下降。如果还在需求端上“打转转”，以为政策刺激下，楼市就会复苏，就会回到过去十年那种火热的场面，无异于刻舟求剑。为什么这么说呢？简单来讲，我们必须要告别一个时代了。即，高举高打的，一哄而上的，基于财富效应或财富自由的，杠杆加持下的“全民买房”时代，要结束了。这个时代的结束，有几个催化剂：一是，地产、金融、互联网为代表的虚拟行业，过去二十多年的“镀金时代”，结束了，或者说“躺着吃肉”的时代结束了，加上压缩政府开支及公职人员降薪，有支付能力的购买力，迅速褪去。二是，过去十几年繁荣，让新中产们（近5年进入社会）将非经常性收入，当作了经常性收入、可持续性收入，敢于贸然加杠杆（包括买房、买车、创业），多生了几个小孩。当上面讲的那些行业“镀金时代”永久性结束，中产们“跟着吃肉”的幸运没有了，购买力也消失了！三是，长期重视投资，数字绩效，对需求侧的劳动者保障不充分，遭遇困难时的直补很有限，而地产等行业消退，普通百姓“喝汤红利”（别人吃肉）也迅速褪去，中低端购买力严重不足。这导致一个结果就是，一旦收入下行，预期下行，自然的反应救市，“但求自保，节俭过日”。四是，微观群体资产负债表衰退。由于前期消费透支、加杠杆严重，导致内需严重不足，在外部贸易环境迅速恶化的情况下，我们的实体产能严重过剩，经济屡提不振的根源在这里。如果还延续传统的“放水刺激”、国家进场兜底，这种扭曲的局面愈加严重，经济积重难返。显然，国家看到了这一点，当断则断，不破不立，长痛不如短痛，坚定地挥别地产依赖。或者说，只有挥别地产，振兴内需、振兴人口，避免中等收入陷阱，还有希望，否则积重难返。03上面的一二三四，分布从高收入、中等收入、低收入人群，以及从政府等角度，看楼市的局面。下面，我们用数据说话：根据央行的统计，2019年，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占58.4%，有两套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，户均拥有住房1.5套。总量上，房子早就过剩了，不过结构性的不足很明显，比如珠三角住房自有率只有40%。打工人，特别是年轻人、新市民，规模上有3-4亿人，基本没有房。前几年买房的人们，现在到了换房的时候了。返乡的农民工、新增农业进城人口，也有需求。另外，只要房价上涨了，投资需求又回来了。这么说，需求潜力不可谓不大，这也是过去楼市繁荣一直在讲的故事。现在，这个故事，讲不下去了！来源：《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》上面这张图说明，反映了几个很残酷的现实：一是，没有房的人，也没有金融资产（比如储蓄），绝对数量很大（比如珠三角4000多万主要住在城中村的打工人）。尽管没有房贷，但生活压力大，负债也不轻松。其中就包括每月收入不超过1000元的6亿人，也包括3-4亿新市民，尽管落脚城市，但和商品房没有关系了；二是，有房一族，尽管实现了住房梦，但房贷压力大，特别是已买房的刚需，压力更大，平均要拿出收入的1/3以上还房贷，金融资产负债率高达101.5%。除了房子，并没有其他资产。主要是25-35岁的中青年家庭，他们的户均债务规模、资产负债率、债务收入比高于其他家庭；三是，有多套房的，不仅负债率低，房贷压力也小（月偿债收入比很低），而且除了房产以外，还有其他金融资产。如果上面的图，还不是很清晰的话，请看下面的表：资产规模越低，尽管负债参与率低，但有负债家庭的资产负债率高。显然，要么无资产无负债，一旦负了债，债务压力就很大。中产人群大多数都有负债，负债压力也大。资产规模大的人群，尽管负债的占比也大，但债务压力很小，每月花在还债上的钱，可以忽略不计。其实，这个分化的道理，大家都明白，拿数据出来说话，更形象一点，那就是：低收入的，大概有3亿左右（不包括农村居民），他们买不起房，也租不起；中等收入的，大概有2亿人群，正在疲于还房贷，应对小孩教育、生活开支等高成本的压力；真正富裕的，不到一亿。过去，高收入的资产配置需求，中等收入的上车需求，已上车的改善需求，推动了楼市20多年的繁荣。现在，高收入人群减配地产，招行和贝恩资本的数据显示，2017-2019年，高收入增配地产（+5%），2019-2021年则减配地产（-11%），近期沪深豪宅挂牌增加，加剧了这一局面。那么，谁在维持当下的市场需求呢？除了一少部分刚需外，就是能换得起房的改善需求：表：苏杭新房总价成交结构即便是刚需集中的京沪，也是如此：注：红色为2023年1-4月的数据，深蓝色为2022年1-4月的数据有什么需求，就有什么供给。中心区改善盘去化得好，开发商就抢这类地块，近期中心区地块卖得好，也是这个原因。但这个群体规模太小了，大多数中低收入人群，特别是已经进城的3-4亿新市民，以及新中产，正在被商品房抛弃，地产规模不断萎缩，这是当前楼市的困境。04过去几十年，我们经济和地产一样，一直都很顺，没有经历过完整的下行周期，1998年、2008年、2014年、2020年，几次要调整，但都很快就反弹了。靠什么反弹呢？就是需求端不断地刺激，通过各种城镇化概念、区域规划，金融放水、政策松绑。从源头的地方政府开始，传导至金融机构，开发商，上下游，购房者，一起加杠杆，创造了持续20年的空前繁荣。当前，楼市需求不足吗？恰恰不是，而是消费过度、超前、透支的问题，是负债累累的问题，是无力再消费的问题。站在当下，楼市的主要矛盾有三个：一是，产能过剩和有效需求不足的矛盾；二是，无效供应、高成本供应和需求不匹配的矛盾；三是，金融属性凸显与民生需求错位的矛盾。怎么解决呢？按照某些专家的建议，大放水，来个棚改2.0，去库存2.0。但有没有想过，这将是什么后果？内卷越来越严重，内需越来越弱，人口继续减少，贫富差距越来越大，转型渐行渐远。中等收入陷阱，就在前方！楼市过去几十年太顺了，包括地方政府、金融机构、开发商、投资客，以及一众食利阶层，可谓“躺着赚钱”。过惯了好日子，不愿过一天苦日子，一有下跌就哭爹喊娘，媒体端充满了“卖惨”的调调。其中，有的是“带货”的，有的是资产折价“肉疼”的，简直坏透了。放水救市（比如国家队进场兜底），救了谁？心里还没底吗？过去几轮货币宽松，谁是最大得利者，你没数吗？谁来买单，一定是全社会买单，具体来说就是，普通百姓和广大纳税人。那到底怎么办？首先，要把各地政府心太急，太急于出成绩的毛病改改。硬要快出成绩，恨不得房地产马上腾飞起来，恨不得一个季度招商引资就上台阶，半年就有一批企业投产，一年就大见成效。过去这么干，那是有空间，可以透支，现在可以吗？不行。必须要经历调整，将坏的市场经济出清。这不是以谁的意志为转移。其次，仍受阵痛，休养生息！一方面，要给居民端让利，比如发特别国债，静待居民资产负债表的修复；另一方面，要让房地产渐进调整、渐进去泡沫，让供给端与新市民和年轻人、新中产人群等重新匹配起来，这是唯一出路。再次，开启住房供给结构的大调整。一是，夯实保租房的“增量供应”（而不是存量认定），地方要拿出好地块来建设保租房，加快推动中心区城中村品质提升；二是，推动租购渐进同权、同享，降低新市民、年轻人在城市扎根的成本，恢复劳动力和家庭再生产。也就是，不要让房子成为沉重的负担，让年轻人有能力消费，敢于消费；生育养育小孩方面，没有后顾之忧。最后，全面砍掉尾大不掉的成本。过去20年，房地产繁荣，供地、开发、交易和二次交易等链条上，积累了一大批食利阶层，雁过拔毛。二手房带押过户，迟迟无法大面积落地，原因在此。至于大呼小叫金融风险，我认为，若放水救市，一定会酝酿一个更大的泡沫，够金融机构喝一壶。当下，应该当断则断。正规金融以内的，有房产抵押，一般百姓没有断供的习惯，风险没那么大；正规金融以外的，主要是违规加杠杆的，风险自担，自有人会承担损失。至于大呼小叫财政风险，我认为，放水救市，即便救得了当下等米下锅的地方，还能救得了未来吗？估计，不用过两年，等卖地发工资的问题又来了，而且尾大不掉。土地财政的另一面，就是地方的债务、尾大不掉的准政府机构，卖地越多，债务问题越严重、越乱，准政府机构越是尾大不掉。怎么办？保住基层运转，隐性债务自己承担，对城投债，已是这种态度了。两害相权取其轻，何去何从，一目了然。